La bataille du PLU : ce qu’il faut savoir

Ce 2e volet du dossier aborde plusieurs questions d’actualité, au caractère connexe, et tentera de vous proposer quelques clés de lecture.

• – Pourquoi les Vésigondins doivent-ils participer à l’Enquête Publique du PLU ?
• – Pourquoi le Préfet a-t-il piqué une grosse colère à propos du dossier ZAC Princesse ?
• – Pourquoi le Nord du Vésinet est-il (très provisoirement) protégé ?
• – En quoi le(s) Centre(s) et les quartiers Sud sont menacés ?

Pour mieux décrypter le PLU, lisez ce qui suit…

Lorsque des associations font une élection : un peu d’histoire

(nota : pour simplifier, nous écrirons PLU1 pour celui de l’équipe Bastard de Crisnay et PLU2 pour celui de l’équipe Jonemann.)

Dans notre article « PLU Attention Danger » d’octobre 2013 nous avons expliqué la nécessité pour Le Vésinet de se doter d’un PLU pour remplacer le POS, obsolète et inapplicable dans certains cas.
Les dernières élections municipales du Printemps 2013 avaient été précipitées par une partie du Conseil Municipal démissionnaire. Principalement organisée autour des Associations défendant les intérêts de la partie Nord du Vésinet, la campagne de ces élections s’est axée sur 2 thématiques :

• le PLU
• et la ligne 19, qui traverse les quartiers Nord.

Dès lors, on ne peut empêcher certains de penser que le Quartier Nord et ses associations ont fait l’élection du nouveau Maire. En particulier l’Association « Sauver Le Vésinet » dont le siège social, est situé 21 rue des Lévriers (Vésinet Nord), et dont le vice-président n’est autre que François Jonemann, frère de Didier notre Maire.

Le Courrier des Yvelines dans son édition du 9 avril 2013 insiste sur le rôle des associations dans l’élection de Didier Jonemann en dressant un bref portrait de ce dernier : « Opposant depuis le début du mandat, trahi par ses trois colistiers qui ont rejoint l’équipe de Bastard de Crisnay, Didier Jonemann n’a jamais varié dans ses positions. Dans cette élection, il aura à cœur d’obtenir une revanche. Pour cela, il s’est entouré de personnalités qui ont émergé au moment de la crise déclenchée par le projet de Plan local d’urbanisme (PLU). Parmi les membres de sa liste, se trouvent ainsi Bernard Grouchko, fondateur de l’association AEB (Aménagement et Environnement de la Boucle), Jean-Michel Joncheray, membre de deux associations de protection du site, Valérie Auvray co-fondatrice de l’association « Sauver Le Vésinet ».[1] »

^{[1]On retrouve aujourd’hui 3 des acteurs de la victoire au sein de l’équipe municipale :
– Bernard Grouchko, Premier Maire adjoint chargé de l’urbanisme, du transport et des affaires juridiques,
– Jean-Michel Joncheray, 6ème Maire adjoint, chargé de la sécurité, de la circulation, du stationnement et du développement économique.
– François Jonemann, Conseiller municipal délégué à l’urbanisme et aux affaires juridiques.}

Vous vous demandez alors : « pourquoi le PLU1 est-il arrivé au centre des débats, notamment celui des électeurs du Nord ? » Parce que selon la lecture faite par les détracteurs de ce PLU1, la zone Nord aurait été « bétonnée ». Un argument repoussoir rapidement repris par de nombreux résidents du Nord, qui ont vu en cauchemar les immeubles pousser comme des champignons à proximité de leur parcelle.

Argument explicitement développé dans une pétition commune à plusieurs associations « nordistes », cf lien :

• Cliquez ici pour aller vers la page : Pétition contre le projet de PLU

Pourtant, tant les calculs effectués que les avis des participants à la commission d’urbanisme de l’époque ont démontré que l’accusation de« bétonnage » n’était pas fondée. La volonté était de donner aux propriétaires de petites parcelles la possibilité d’agrandir leur maison, sachant que le « forfait » d’agrandissement à un maximum de 120 m2 n’est plus légal. Mais la politique s’appuie parfois sur des arguments difficiles à vérifier, et la peur à fait le reste, au nom du principe de précaution… Le vote « contre » l’a donc emporté, spécialité Vésigondine depuis le scrutin précédent « contre »… la patinoire, avec le résultat que l’on sait, un trou à 27 millions d’euros.

Où en est le PLU aujourd’hui ?

Comme en témoigne le dépouillement des chiffres des bureaux de vote, les quartiers Nord ont donc fait élire un nouveau Maire et un nouveau Conseil, dont les premières décisions ont été logiquement de suspendre l’Enquête Publique et de concevoir un PLU2.

Simultanément le nouveau Maire prend un arrêté sur la ligne 19 interdisant la circulation des bus de cette ligne sur le territoire de la commune.

Patatras ! Le 4 novembre dernier, et pour la deuxième fois, à la demande du Sous-Préfet, le juge des référés du Tribunal administratif de Versailles, estimant que le danger avancé par la commune n’est pas réellement avéré, suspend cet arrêté. (voir article paru dans « Le Courrier des Yvelines » du 6 novembre (Le juge des référés suspend l’arrêté sur la ligne 19).

Pour sa part, notre PLU2 est, à ce jour, en cours d’Enquête Publique, jusqu’au 15 décembre. Il a déjà été présenté aux PPA : Personnes Publiques Associées (les différents corps constitués : Etat, région, département, communes voisines, armée, pompiers, services de l’eau…).

Dans ce climat de bras de fer entre la commune et ses partenaires institutionnels, l’Etat a sans doute compris qu’il devait changer de méthode. Abandonner celle de la négociation tendue mais compréhensive au profit du bras de fer proposé par la commune avec le PLU2. Nous le verrons plus loin avec la position du Préfet, l’Etat attaque !

Pourquoi les Vésigondins doivent-ils participer à l’Enquête Publique du PLU (avant le 15 décembre !)

Tout simplement parce que c’est le seul et dernier moyen d’agir, en étant partie prenante à la procédure en cours. Pour les propriétaires et ceux qui s’intéressent à l’avenir du Vésinet c’est la dernière étape pour contrôler les propositions des élus et modifier ce qui ne va pas.

Chaque habitant de chaque quartier doit voir, lire et comprendre ce qui l’attend. La principale différence entre le PLU2 et le PLU1 se situe dans la protection des Quartiers Nord, au dépens des Quartiers des Centres et du Quartier Sud.

Le Préfet le souligne clairement dans sa réponse du 13 novembre (voir lien (Avis Prefet PLU-2013113_surl). En résumé : « (…) les règles de constructibilité dans votre projet sont durcies par rapport au projet arrêté en janvier (le PLU1 – NDLR) et même par rapport au POS actuellement en vigueur sur une partie du territoire communal (les Zones UF, UFa et UFb l’ex-Zone UE, toutes situées au Nord – NDLR)».

Au contraire, dans les centralités (Centre Village, République, Princesse et Îlot des Courses, toutes en Zone UA), les hauteurs maximales ont été augmentées d’un étage (de 16,5 à 19 m), les retraits du dernier étage apportant plus de lumière naturelle dans la rue ont disparu ; et les immeubles pourront s’implanter plus près des limites de fond de parcelle, là encore l’ombre des immeubles sera plus présente.

Pourquoi le Préfet dénonce-t-il l’accord passé avec la municipalité sur la ZAC Princesse (projet d’éco-quartier) ?

Pour le Sud, c’est le retour du boomerang. Le PLU2 étant plus favorable aux Vésigondins du Nord, le Préfet, qui a besoin de faire appliquer la Loi, va profiter de ce qui lui appartient : la ZAC Princesse des terrains de l’hôpital. Au Sud. Et il pique une grosse colère dans son courrier du 13 novembre adressé au Maire Didier Jonemann :

« Le calendrier de réalisation, essentiel pour l’équilibre de ce protocole, n’ayant pas été respecté, je constate donc la caducité de ce protocole et j’en dénonce le contenu ». Le Préfet ajoute qu’il souhaite la poursuite de cette opération « dans le même esprit de coopération que par le passé ».

Il dénonce « les règles de constructibilité restrictives que la ville a choisi d’appliquer dans le reste de son territoire ». Et enfonce le clou plus loin : « les possibilités de constructibilité dans le reste de votre commune n’ont pas été optimisées à l’occasion de votre projet de PLU ».

Et de conclure : « (…) je souhaite donc, dans la mesure où les termes du protocole (entre : Etat-EPFY-Le Vésinet – NDLR) sont devenus caducs, que la programmation envisagée pour l’opération d’aménagement des terrains de l’Hôpital évolue afin que la Ville du Vésinet puisse répondre dans les meilleurs délais aux objectifs qui sont les siens en matière de logement. »

Tout est dit : ce que l’Etat ne peut obtenir dans un PLU équilibré et raisonnable, l’Etat le prendra là où il est chez lui. Les conséquences pour le Sud ? Une augmentation déraisonnable de densité uniquement située au Sud de la commune. Aujourd’hui déjà, les principaux logements sociaux sont implantés dans le Sud.

On se doute des conséquences : les habitants du Sud doivent comprendre ces enjeux et consigner leurs questions dans le Registre de l’Enquête Publique.

Pourquoi le Nord est-il (très provisoirement) protégé ?

La grande modification s’est donc portée sur la zone Nord. Ah tiens…? Oui, le PLU2 a réussi à édicter des règles de constructibilité plus contraignantes que le POS (zones UFa et UFb)… C’est à dire diminuer la possibilité d’agrandissement des maisons, empêcher la construction de grandes villas.

Un double effet « kiss cool » :

• 1° chaque propriétaire ne pourra même plus construire autant que précédemment (notamment depuis la loi de mars 2012 : la SHON remplacée par la « Surface de Plancher » qui inclue les caves dans le calcul de surface),
• 2° cela a conduit le Préfet à froncer durement les sourcils. En résumé : « (…) je constate que (…) les règles de constructibilité restrictives que la ville a choisi ( …) apparaissent aujourd’hui inadaptées face aux évolutions les plus récentes des politiques portées par l’Etat… ».

Décryptage :

1. Les propriétaires de la zone Nord (UF, UFa et UFb) ont l’impression de protéger leurs biens grâce au durcissement de certaines règles.
2. Dans le même temps, en zone UFb (la plus grande partie de la Zone Nord) les propriétaires de parcelles égales ou inférieures à 350 m2 ne pourront jamais construire plus de 122 m2 de surface de plancher, cave et sous-sol de +1,79 m de hauteur comprise…

Conséquence immédiate et durable : selon notre analyse, tous les Vésigondins risquent d’être impactés par ces décisions :

• concentration au Sud des logements sociaux,
• augmentation de la circulation,
• investissements en équipements, infrastructures,
• augmentation des impôts,
• impact sur la valeur des propriétés,
• risques de déséquilibres concernant, à terme, l’ensemble de la commune.
• Même si les quartiers Nord peuvent ne pas être impactés directement, ils le seront comme dans une partie de billard à trois bandes. L’impression initiale de protection de leurs biens risque fort de ne pas être durable…

à suivre…